Hvað kostar að byggja og reka mannvirki?Hvað kostar að byggja og reka mannvirki?

Líftímakostnaður mannvirkja (LCC), sem aðallega eru húsbyggingar, er skilgreindur heildarkostnaður bygginga frá vöggu til grafar. LCC er greining á öllum kostnaði bygginga og þarf allur kostnaður vera innifalinn í greiningunni;

• Hönnunarkostnaður
• Fjármagnskostnaður
• Lóðarkostnaður
• Byggingakostnaður
• Umsýslukostnaður
• Rekstrarkostnaður
• Viðhalds- og endurnýjunarkostnaður
• Restkostnaður (rif/endurbygging að loknum líftíma)

Í byrjun árs 2010 hófst samstarfsverkefni við innleiðingu LCC á Íslandi. Að verkefninu stóðu EFLA, Reykjavíkurborg og Framkvæmdasýsla ríkisins. Meginmarkmið vinnuhópsins var að staðfæra norskt LCC-reiknilíkan fyrir íslenskar aðstæður og þýða hluta þess sem hægt var. Á meðan á þessari vinnu stóð tók hópurinn að sér að þýða norska LCC staðalinn NS 3454 sem er nú í ferli hjá Staðlaráði Íslands.

Tilgangurinn með kostnaðargreiningunni er að sýna fram á hversu mikið það kostar í rauninni að byggja og reka mannvirki í ákveðinn árafjölda sem er oftast áætlaður líftími bygginga 60 ár. Þó hafa sumir aðilar skilgreint þetta í 25–30 ár og áætla að eftir þann tíma þurfi að endurnýja mannvirkið undir breyttan rekstur.

Sá þáttur sem er hvað breytilegastur og hefur einna mestu áhrif á niðurstöðu kostnaðaráætlunarinnar er viðhaldsþörfin. Það er því í höndum hönnuða hversu hagkvæmt mannvirkið er með vali á byggingarefnum.

Við val á byggingarefnum þarf að taka mið af notkun byggingarinnar, bæði innan sem utan. Einnig þarf að horfa í viðhaldskostnað, hve oft þarf að endurnýja eða viðhalda byggingarefninu, hversu auðvelt er að þrífa það, orkuþörf í upphitun, lýsingu og aðra tengda þætti.

Hægt er að nota reiknilíkan sem hjálpartæki til að ákvarða hvort heppilegra sé að nota ódýrari byggingarefni sem hefur meiri viðhaldskostnað eða dýrari lausnir sem hafa minni viðhaldskostnað. Það þarf því ekki að vera hagstæðara þegar litið er til líftíma byggingar að hafa stofnkostnað sem lægstan því það getur verið ódýrara yfir líftíma byggingar að leggja meira í stofnkostnað og minnka þannig viðhalds- og rekstrarkostnað.

Hönnunin skiptir því mestu máli varðandi líftímakostnað bygginga fyrir utan fjármagnskostnað sem er hvað mestur en ekki er hægt að stjórna honum eins auðveldlega og bygginga- og rekstarkostnaði. Með því að bera saman mismunandi byggingar með ólík byggingarefni og nota LCC reiknilíkan er hægt að spara eigendum og rekstraraðilum bygginga mikla fjármuni. Þetta kallar þó á heildrænt mat á öllum þáttum byggingarinnar með líftímakostnaðar­greiningu áður en ákveðið er hvernig byggingin skuli hönnuð og byggð.

Líftímakostnaðargreining er mikilvæg til að eigandi eða rekstraraðili mannvirkis geti gert sér grein fyrir væntanlegum kostnaði byggingarinnar yfir líftíma hennar og árskostnaði.

Meginreglan er að allar greiðslur eru reiknaðar á föstu verðlagi. Það þýðir að framtíðarútreikningar þurfa ekki að taka mið af hækkandi verðlagi. Þetta gerir hins vegar ráð fyrir notkun á raunvöxtum við núvirðingu. Þetta gerir einnig ráð fyrir engum breytingum á kostnaðinum miðað við almennt verðlag. Ef slík kostnaðarbreyting á sér stað þá á að taka tillit til þess.

Reiknilíkanið gerir ráð fyrir því að núllpunktur sé þegar byggingin er fullbyggð og tilbúin til notkunar. Allur kostnaður umreiknast til þessa tímapunktar þegar notaður er afsláttarstuðull, sjá jöfnu á mynd 3 hér fyrir neðan.

Líftímakostnaðurinn er samtalan af stofnkostnaði og núvirðingu af URVE – kostnaði (Umsýsla, Rekstur, Viðhald og Endurbætur) hvers árs ásamt núvirðingu af hrakvirði. Þetta fæst með neðangreindri jöfnu á mynd 4 þar sem (K₀) er stofnkostnaður.

• Fat er lóðaleiga
• t er fjöldi ára frá því að byggingin er tekin í notkun (núvirðispunkt)
• T er notkunartími byggingarinnar
• R er vaxtarstigið
• URVE_t er URVE kostnaður á hverju ári
• RT er hrakvirðið í lok notkunartíma byggingarinnar
• -(1 + r)^-1 er afsláttarstuðullinn

Lóðarverð er innifalið í (K₀) ef lóðin er keypt eða í eigu fyrir verður lóðarleigan núll.

Kostnaðurinn á milli ára umreiknast einfaldlega með að margfalda núvirðið með árskostnaðarstuðlinum.

Árskostnaðarstuðullinn sýnir hve mikið þarf að borga á ári yfir tímabil til að safna og niðurgreiða af láni á hverri krónu. Hin árlega upphæð sem þarf til að safna og endurgreiða allan kostnað, sem stofnað er í notkunartíð byggingarinnar, kemur fram þegar núvirtu reikningarnir eru margfaldaðir með árskostnaðarstuðlinum.

Árskostnaðarstuðullinn b fæst með neðangreindri jöfnu á mynd 5 þar sem (r) eru vextirnir og (T) er notkunartíminn í árum talið

Skilyrði jöfnunnar er að allur kostnaðurinn sem fellur á árinu er settur á síðasta dag ársins. Það er alltaf fjallað um tímabil sem spannar eitt ár. Fjármálastofnanir fjalla oft á tíðum um mismunandi tímabil allt niður í einn mánuð og reiknast þá fyrirframvextir sem eftirvextir.

Líftímakostnaðargreiningar, LCC, varpa skýru ljósi á rekstrarkostnað mannvirkis.

EFLA hefur unnið nokkrar líftímakostnaðargreiningar með góðum árangri sem gerir eigendur mun meðvitaðri um hver árskostnaður mannvirkisins. Einnig fæst miklu betri mynd af hve mikið leiguverð húsnæðis þarf að vera, ef það er í útleigu til þriðja aðila, og þá varpar greiningin ljósi á rekstrarkostnaðinn þannig að eigendur eða leigjendur gera sér betri grein fyrir honum.

Hinar Norðurlandaþjóðirnar hafa notað líftímakostnaðargreiningu undanfarin ár með góðum árangri með Noreg þar fremst í flokki. Þar sjá opinberir aðilar um að gera LCC greiningar fyrir allar stærri framkvæmdir svo sem hjá norsku ríkisfyrirtækjunum Statnett og Statsbygg. Þessir sömu aðilar halda einnig úti reiknilíkön sem hafa þróast mjög mikið undanfarin ár og sjá um að uppfæra þær upplýsingar sem þarf til að greiningin verði sem ábyggilegust. Gagnagrunnarnir eru því mjög áreiðanlegir, sérstaklega hvað varðar upplýsingar á lykiltölum sem greina kostnaðinn á frumstigi hönnunar miðað við ákveðin byggingarefni.

Hér á Íslandi eru þessi mál á byrjunarstigi og væri æskilegt að hefja gerð gagnagrunns sem verktakar og hönnuðir hefðu aðgang að, íslenskt reiknilíkan og staðal um líftímakostnað, sem reyndar er í vinnslu.

Starfsfólk á byggingarsviði EFLU skrifaði greinina og aðalhöfundur er Erlendur Örn Fjeldsted.